Niedługo ruszy w Warszawie budowa drapacza chmur, który przewyższy Pałac Kultury i Nauki. Ci, którzy znają mechanizm działania „klątwy wieżowców” już czarnowidzą. Napędzany tanim pieniądzem boom na rynku nieruchomości zazwyczaj zwiastuje nadchodzące problemy gospodarcze.
“Klątwa wieżowców” to termin ukuty przez Andrew Lawrence’a w 1999 roku. Ten analityk banku Dresdner Kelinwort Benson w publikacji “The Curse Bites: Skyscraper Index Strikes” zauważył, że boom na rynku budowalnym jest rezultatem łatwego dostępu do taniego pieniądza, co jest z kolei efektem luźnej polityki monetarnej (m.in. utrzymywania stóp procentowych na niskim poziomie). W trakcie tego boomu dochodzi do przeinwestowania, a pnące się do góry wieże ze szkła i betonu, które biją kolejne rekordy wysokości, są namacalnym tego dowodem. Gdy nadchodzi szczyt prosperity, budynki są kończone lub oddawane do użytku. A jakiś czas później nikt już nie zachwyca się nowymi drapaczami chmur, bo nadchodzi kryzys, spowolnienie, pęka bańka spekulacyjna lub pojawiają się inne problemy gospodarcze. Lawrence w swojej publikacji przeanalizował ponad 100 lat historii amerykańskiego rynku nieruchomości.
Podobne badania dotyczące rekordowo wysokich wieżowców przeprowadził kilkakrotnie Mark Thornton, wykładowca Auburn University i analityk Ludwig von Mises Institute. Za każdym razem konkluzje były podobne: luźna polityka pieniężna prowadzi do „wyścigu” na rynku nieruchomości, który jest sygnałem nadchodzących problemów gospodarczych.
W artykule, który ukazał się na łamach “The Fed at One Hundred: A Critical Review on the Federal Reserve System” (Springer, Nowy Jork 2014) Thornton zamieścił zestawienie pokazujące, że historia z „klątwą wieżowców” powtarzała się wielokrotnie. Najwięcej mówią zawsze daty rozpoczęcia projektu lub momenty, w których budynek bije dotychczasowy rekord wysokości (jednocześnie pozostając w budowie).
Z badań wynika, iż „wyścig” ku chmurom tylko do pewnego momentu jest napędzany ekonomiczną racjonalnością. „Na pierwszy rzut oka wieżowce przynoszą tym większy zysk, im są wyższe, bo tym więcej powierzchni można sprzedać czy wynająć. Jednakże od pewnej wysokości koszt budowy kolejnych pięter jest zbyt duży, by był uzasadniony biznesowo. Udowodnili to już ekonomista William Clark i architekt John Kingston [w publikacji “The Skyscraper: A Study in the Economic Height of Modern Office Buildings” – przyp aut.]. W 1930 roku ogłosili, że optymalna wysokość wieżowca, z ekonomicznego punktu widzenia, wynosi 63 piętra. Dziś zapewne byłaby ona nieco wyższa, ale zapewne niewiele. To oznacza, że wyścig po rekordy nie znajduje racjonalnego uzasadnienia” – napisali dziennikarze The Economist w artykule „Towers of Babel. Is there such a thing as a skyscraper curse?”.
Niezwykłe jest to, że w tym „wyścigu” mogą brać udział konkurujące ze sobą miasta. W ten sposób rywalizowały Nowy Jork i Chicago – tak wynika z publikacji prof. Jasona Barra z Rutgers University pt. „Skyscrapers and skylines: New York and Chicago, 1885-2007” (Council on Tall Buildings and Urban Habitat Journal, nr 1/2014).
Wieżowce są gorszym wskaźnikiem od kanarków
Czy jednak rozpoczęcie budowy drapacza chmur, lub pobicie starego rekordu, może służyć do dokładnego zaprognozowania momentu cyklu koniunkturalnego lub momentu nadejścia kryzysu?
“Kanarki służą od wieków jako wskaźnik poziomu skażenia powietrza w kopalni. Rekordowo wysokie wieżowce mogą służyć jako wskaźniki zatrucia gospodarki zbyt tanim pieniądzem. Problem w tym, że kondycja kanarka wskazuje poziom zanieczyszczenia powietrza natychmiast, tymczasem konstrukcja wieżowca trwa latami i może podlegać przyspieszeniu czy opóźnieniu z powodów pozaekonomicznych. Drapacze chmur nie są więc wskaźnikami idealnymi” – tłumaczą Elizabeth Boyle, Lucas Engelhardt z Kent State University oraz wspomniany już Mark Thornton w tekście „Is There Such a Thing As a Skyscraper Curse?” (The Quarterly Journal of Austrian Economics, nr 2/2016).
Boyle, Engelhardt i Thornton we wspominanej publikacji udowodnili jednak, że data ukończenia rekordowo wysokiego wieżowca możne jednak coś konkretnego mówić. Naukowcy przeprowadzili badanie, w którym sprawdzili tezę czy w trakcie 12 miesięcy od ukończenia budowy takiego biurowca gospodarka danego kraju chociaż przez krótki okres znajduje się w recesji. Posłużyli się danymi amerykańskiego National Bureau of Economic Research. Ich badanie objęło 16 przypadków i okres 192 miesięcy. Okazało się, że recesja występowała w trakcie 108 miesięcy, czyli że istnieje 56-procentowe prawdopodobieństwo, iż w ciągu roku po ukończeniu budowy rekordowo wysokiego drapacza chmur gospodarka danego kraju będzie chociaż przez moment w kryzysie.
Na Wyspach Brytyjskich „klątwa wieżowców” może być wykorzystywana do prognozowania momentu, w jakim znajduje się cykl koniunkturalny – nie wahał się stwierdzić Arvydas Jadevicius w pracy „Skyscraper Indicator and it’s Application in the UK” (Entrepreneurial Business and Economics Review, nr 2/2016). Były przewodniczący European Real Estate Society przeprowadził badanie z którego wynika, że moment zaanonsowania rozpoczęcia budowy rekordowo wysokiego biurowca w Londynie niemal idealnie pokrywa się ze szczytem koniunktury gospodarczej (prosperity).
Klątwa działa również nad Wisłą
W kilku dynamicznie rozwijających się krajach – jest wśród nich także Polska – pojawiły się zapowiedzi wybudowania rekordowo wysokich drapaczy chmur. Ci, którzy wierzą w „klątwę wieżowców” ostrzegają, że to jest bardzo zły sygnał – znak nadchodzących problemów ekonomicznych.
Czy klątwa wieżowców odnosi się również do Polski? Ano tak. W przypadku historii polskich drapaczy chmur i polskiej gospodarki można pokusić się o stwierdzenie, że to moment ukończenia budowy rekordowo wysokiego budynku zwiastuje nadchodzące problemy ekonomiczne.
Pierwszy wieżowiec z prawdziwego zdarzenia powstał w Warszawie 1908 roku. Był to tak zwany budynek PAST-y. Z naszego zestawienia wynika, że tylko on spośród uwzględnionych nie zwiastował kryzysu gospodarczego. Z szacunków dochodu narodowego brutto dla Królestwa Polskiego wynika bowiem, że w latach 1900-13 skumulowane tempo wzrostu wyniosło 22,3 proc., w tym 3,3 proc. w latach 1910-13. Dane te można znaleźć w publikacji „Historia Polski w liczbach” (GUS, Warszawa 2014). Mimo pozostawiania pod zaborami w latach następujących po zakończeniu budowy PAST-y nasz kraj nie doświadczył zjawiska, które można by nazwać kryzysem (czy nawet spowolnieniem).
Historia pokazuje jednak, że za każdym razem, gdy w Warszawie kończono budowę rekordowo wysokiego drapacza chmur, był to doskonały sygnał wskazujący zbliżające się problemy ekonomiczne. Należy zwrócić uwagę na specjalny status Pałacu Kultury i Nauki w zestawieniu – postanowiłem „przymknąć oko” na fakt, iż do tej pory w Warszawie nie wybudowano wyższego od niego budynku. To pozwala uzyskać szerszy zakres danych do analizy.
W gruncie rzeczy jest to wzór bardzo podobny do tego, który obowiązuje na rynku amerykańskim. Niemal każdy najwyższy budynek w danym stanie USA został oddany do użytku w czasie recesji – wynika z badania przeprowadzonego przez Grega Kazę z Arkansas Policy Foundation.
Polska, Chiny i kraje arabskie też przeklęte
W kontekście istnienia pewnej formy „klątwy wieżowców” dość niepokojąco brzmi zarówno fakt, że w 2016 roku ukończono w Warszawie budowę 220-metrowego Warsaw Spire, jak i ten, iż właśnie rozpoczyna się budowa Varso Tower – biurowca, który ma pobić polski rekord i przewyższyć Pałac Kultury i Nauki. Gdyby historia miała się powtórzyć, należałoby spodziewać się co najmniej solidnego spowolnienia gospodarczego po roku 2020 (czyli roku, w którym planowane jest oddanie do użytku nadwiślańskiego giganta). Od kilku lat polityka monetarna w naszym kraju jest dość luźna (choć nie tak luźna, jak w niektórych krajach Zachodu), a RPP zapowiada, że w 2017 roku podwyżek stóp raczej nie będzie.
Być może kryzysu ekonomicznego powinny powoli wypatrywać już Chiny oraz kraje arabskie. Co prawda na pierwszym miejscu listy najwyższych planowanych bądź budowanych wieżowców znajduje się japoński Tokyo Sky Mile Tower, który ma mieć 1700 m wysokości, ale ekonomiści i architekci określają na razie ten projekt mianem marzenia.
Na dalszych pozycjach znajdujemy projekty, które już wystartowały lub zaraz ruszą. Mowa przede wszystkim o Jeddah Tower w Arabii Saudyjskiej (1008 tys. m.), który ma zostać ukończony w 2020 roku, oraz o Burj Mubarak w Kuwejcie (1001 tys. m.), który ma być budowany o 15 lat dłużej.
Warto przypomnieć, że znajdujący się w Dubaju Burj Khalifa (Burdż Chalifa), najwyższy obecnie budynek na świecie (828 m) został ukończony w sierpniu 2009 roku, a oddany do użytku w styczniu 2010 roku. W listopadzie 2009 roku Zjednoczone Emiraty Arabskie miały poważne problemy finansowe: rządowy fundusz Dubai World de facto ogłosił wtedy niewypłacalność, a efektem była panika na rynku obligacji.
– Kraje arabskie mogą przeżyć poważny kryzys finansowy. To nie jest niemożliwe. Warto zwrócić uwagę, że ich gospodarki są mocno uzależnione od wydobycia ropy naftowej. Tymczasem świat jest na etapie odchodzenia od tego surowca, co potrwa jeszcze kilka lat. Arabowie próbują przestawić swoje gospodarki na trochę inne tory i inwestować w rozwój, ale to niekoniecznie musi się powieść – podkreślał we wrześniu 2016 roku publicysta Alex Koyfman w tekście „The Skyscraper Index: Who’s Collapsing Next?”.
Również Chińczycy chcą pobić swoje dotychczasowe rekordy, jeśli chodzi o wysokościowce. Na rok 2020 planowane jest ukończenie prac nad wieżą H700 w Shenzhen. Plany jej budowy zostały już zatwierdzone. Budynek ma mieć 739 m wysokości.
